{"id":189,"date":"2021-11-15T16:46:08","date_gmt":"2021-11-15T15:46:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.etude-derville.ch\/jurisprudence\/?post_type=docs&p=189"},"modified":"2024-12-31T14:10:26","modified_gmt":"2024-12-31T13:10:26","password":"","slug":"art-65-taux-et-calcul-de-la-taxe-sur-la-plus-value","status":"publish","type":"docs","link":"https:\/\/www.etude-derville.ch\/jurisprudence\/article\/art-65-taux-et-calcul-de-la-taxe-sur-la-plus-value\/","title":{"rendered":"Art. 65 \u2014 Taux et calcul de la taxe sur la plus-value"},"content":{"rendered":"

1 Le taux de pr\u00e9l\u00e8vement est de 20% de la plus-value.<\/p>\n

2 La plus-value correspond, dans les cas pr\u00e9vus \u00e0 l’article 64, alin\u00e9a 2, \u00e0 la diff\u00e9rence entre la valeur v\u00e9nale d’un bien-fonds avant et apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de la mesure d’am\u00e9nagement du territoire.<\/p>\n

 <\/p>\n

Le taux de pr\u00e9l\u00e8vement est de 20%<\/strong> de la plus-value dans le canton de Vaud, ce qui correspond au minimum pr\u00e9vu par le droit f\u00e9d\u00e9ral (art. 65 al. 1 LATC\u00a0; art. 5 al. 1 bis LAT). La loi d\u00e9finit la plus-value comme la diff\u00e9rence entre la valeur v\u00e9nale d\u2019un bien-fonds avant et apr\u00e8s l\u2019entr\u00e9e en vigueur de la mesure d\u2019am\u00e9nagement du territoire<\/strong>.<\/p>\n

M\u00e9thode de calcul<\/strong>\u00a0: la l\u00e9gislation ne fixe ainsi pas le proc\u00e9d\u00e9 concret d\u2019estimation de la valeur v\u00e9nale (calcul). Par valeur v\u00e9nale, il faut entendre valeur actuelle du march\u00e9, soit le prix qui peut \u00eatre obtenu en cas de vente d\u2019un bien aux conditions normales du march\u00e9 sans que les \u00e9l\u00e9ments inhabituels ou subjectifs ne soient pris en consid\u00e9ration (PILLER Fran\u00e7ois, La mise en \u0153uvre de la taxe sur la plus-value dans le canton de Fribourg, Schulthess, Gen\u00e8ve\/Z\u00fcrich 2024, p. 32 et les r\u00e9f\u00e9rences).<\/p>\n

En principe, seule la valeur du sol<\/strong>, c\u2019est-\u00e0-dire du terrain, est pertinente. Les \u00e9ventuelles constructions d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sentes sur le bien-fonds ne sont pas d\u00e9terminantes pour la plus-value. En effet, la valeur d\u2019un b\u00e2timent \u00e9rig\u00e9 n\u2019est en principe pas modifi\u00e9e par des mesures d\u2019am\u00e9nagement du territoire (EYMANN Urs, in ZBl 116\/2015 pp. 167-181, p. 172). En revanche, si le sol n\u2019est pas exempt de d\u00e9fauts et pr\u00eat \u00e0 b\u00e2tir, il convient de prendre en compte les co\u00fbts de viabilisation, d\u2019assainissement et\/ou de d\u00e9molition. Ces co\u00fbts sont d\u00e9duits de la valeur du terrain (idem, p. 173).<\/p>\n

Alors, quelles sont les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re envisageables ?<\/p>\n

En mati\u00e8re d\u2019expropriation<\/strong>, les tribunaux ont eu l\u2019occasion de se pencher sur les diff\u00e9rentes m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation. Il ressort de la jurisprudence du Tribunal administratif f\u00e9d\u00e9ral que l\u2019utilisation de la m\u00e9thode statistique<\/strong> est prescrite lorsqu\u2019elle peut \u00eatre pratiqu\u00e9e, car elle permet d\u2019\u00e9tablir le plus s\u00fbrement le prix que serait pr\u00eat \u00e0 payer un nombre ind\u00e9termin\u00e9 d\u2019acheteurs int\u00e9ress\u00e9s sur le march\u00e9 libre pour le bien-fonds en question. \u00c0 d\u00e9faut, lorsque l\u2019on ne dispose pas de suffisamment de donn\u00e9es, les autres m\u00e9thodes sont utilis\u00e9es (le r\u00e9sultat de l\u2019une pouvant \u00eatre v\u00e9rifi\u00e9e par une autre, et des combinaisons \u00e9tant possibles).<\/p>\n

La m\u00e9thode des classes de situation<\/strong> (ou de classification par centralit\u00e9) repose sur le constat que la valeur du terrain est en corr\u00e9lation tr\u00e8s \u00e9troite autant avec la valeur globale du bien-fonds qu\u2019avec le rendement locatif annuel. Elle distingue dix classes, avec des crit\u00e8res d\u2019\u00e9valuation et des incidences fonci\u00e8res correspondantes. Il s\u2019agit d\u2019attribuer l\u2019immeuble \u00e0 une classe et de lui attribuer une note par rapport \u00e0 chaque crit\u00e8re et la note moyenne donne la classe de centralit\u00e9. Cette m\u00e9thode pr\u00e9sente l\u2019avantage d\u2019obtenir facilement un prix sans aucune donn\u00e9e du march\u00e9\u00a0; le TAF est toutefois d\u2019avis qu\u2019elle doit s\u2019appliquer avec prudence, notamment car l\u2019attribution d\u2019un bien-fonds \u00e0 une classe repose pour une part importante sur une appr\u00e9ciation subjective. Elle pr\u00e9sente toujours un int\u00e9r\u00eat pour contr\u00f4ler le r\u00e9sultat d\u2019une autre m\u00e9thode, ou en cas d\u2019absence d\u2019objets comparables, ou si elle est la plus appropri\u00e9e eu \u00e9gard aux particularit\u00e9s de l\u2019objet (TAF A-552\/2016 et A-648\/2016 du 3 juillet 2018 consid. 5).<\/p>\n

La m\u00e9thode de la valeur r\u00e9siduelle <\/strong>consiste \u00e0 d\u00e9terminer la valeur du terrain sur la base du calcul r\u00e9troactif de la valeur de rendement ou du prix de vente apr\u00e8s d\u00e9duction des investissements correspondants. Il s\u2019agit de d\u00e9terminer en premier lieu la valeur marchande de l\u2019immeuble s\u2019il \u00e9tait construit de mani\u00e8re optimale par rapport \u00e0 son potentiel constructible, par exemple au moyen de la valeur de rendement, puis en second lieu de soustraire de cette valeur le co\u00fbt estimatif de la construction neuve, y compris les infrastructures \u00e0 r\u00e9aliser, la d\u00e9molition du b\u00e2timent construit, les frais d\u2019am\u00e9nagements ext\u00e9rieurs, etc. Le r\u00e9sidu \u00e9quivaut \u00e0 la valeur v\u00e9nale, qu\u2019il convient de calculer deux fois, l\u2019une avant et l\u2019autre apr\u00e8s l\u2019entr\u00e9e en force de la mesure d\u2019am\u00e9nagement du territoire (PILLER, op. cit., pp 36-37).<\/p>\n

Le Tribunal cantonal fribourgeois <\/strong>consid\u00e8re qu\u2019en l\u2019absence de m\u00e9thode impos\u00e9e par la loi, il convient de se r\u00e9f\u00e9rer aux m\u00e9thodes reconnues en mati\u00e8re d\u2019expropriation mat\u00e9rielle (PILLER, op. cit., p. 33).<\/p>\n

La doctrine pr\u00e9cise que le calcul de la plus-value est d\u00e9licat d\u00e8s lors que l\u2019estimation des valeurs immobili\u00e8res n\u2019est pas une science exacte<\/strong> et que de nombreuses m\u00e9thodes existent, qui peuvent \u00eatre plus ou moins appropri\u00e9es selon les particularit\u00e9s du cas d\u2019esp\u00e8ce. Il est rare que deux experts parviennent \u00e0 la m\u00eame \u00e9valuation d\u2019un m\u00eame terrain. Selon POLTIER, l\u2019estimation des valeurs immobili\u00e8res tient beaucoup plus de l\u2019art que de la science (POLTIER Etienne, La contribution de plus-value de l\u2019art. 5 al. 1bis LAT et sa mise en \u0153uvre dans le canton de Vaud, in JdT 2018 III 67).<\/p>\n

Si le terrain est d\u00e9j\u00e0 construit, PILLER pr\u00e9conise la m\u00e9thode de la valeur r\u00e9siduelle, car elle permet de s\u00e9parer le co\u00fbt effectif du terrain et des constructions. Elle peut \u00e9galement \u00eatre utilis\u00e9e pour des terrains destin\u00e9s \u00e0 de l\u2019habitat individuel, collectif ou des PPE. Pour les terrains non b\u00e2tis en revanche, la m\u00e9thode comparative ou statistique est particuli\u00e8rement adapt\u00e9e. Dans tous les cas, il est utile de consid\u00e9rer une pluralit\u00e9 de m\u00e9thodes (PILLER, op. cit., pp 39-40).<\/p>\n

Dans le canton de Vaud<\/strong>, la DGTL a mandat\u00e9 un expert afin d\u2019\u00e9tablir une m\u00e9thode-cadre de calcul. Cet expert a pr\u00e9conis\u00e9 le recours a\u0300 l’une des m\u00e9thodes propos\u00e9es par la norme d’estimation immobili\u00e8re de r\u00e9f\u00e9rence des principales associations et hautes \u00e9coles suisses (Swiss Valuation Standard<\/em>), \u00e0 savoir l’approche par compte a\u0300 rebours (ou m\u00e9thode dite \u00ab\u00a0a\u0300 rebours\u00a0\u00bb). Elle consiste a\u0300 d\u00e9terminer la valeur du projet qui pourrait \u00eatre r\u00e9alis\u00e9\u0301 selon les droits a\u0300 b\u00e2tir maximums<\/strong> octroy\u00e9s par la mesure d’am\u00e9nagement du territoire, puis d’y soustraire le co\u00fbt de construction probable et les risques\/b\u00e9n\u00e9fices<\/strong>. Le r\u00e9sultat correspond a\u0300 la valeur du march\u00e9. Le m\u00eame processus peut \u00eatre applique\u0301 pour d\u00e9terminer la valeur du terrain avant et apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de la mesure d’am\u00e9nagement du territoire en cause, lorsque la parcelle \u00e9tait d\u00e9j\u00e0\u0300 constructible, mais que les possibilit\u00e9s de b\u00e2tir ont \u00e9t\u00e9 sensiblement augment\u00e9es. La diff\u00e9rence repr\u00e9sente alors la plus-value (Tribunal cantonal, CDAP AC.2022.0112 du 3\u00a0juillet 2023 consid. 2bb).<\/p>\n

Compte tenu du texte l\u00e9gal, il est possible de s\u2019\u00e9carter de cette m\u00e9thode<\/strong> lorsqu\u2019une autre para\u00eet plus ad\u00e9quate. Le mandataire est alors appel\u00e9 \u00e0 justifier les raisons qui l’am\u00e8nent \u00e0 s’\u00e9carter de la m\u00e9thode sugg\u00e9r\u00e9e et d’expliquer pourquoi une autre m\u00e9thode est mieux adapt\u00e9e \u00e0 l’analyse du dossier en question. L\u2019arr\u00eat AC.2022.0112 pr\u00e9cit\u00e9 mentionne, sans que la Cour ne se prononce r\u00e9ellement, plusieurs autres m\u00e9thodes\u00a0: la m\u00e9thode comparative (ou statistique), la m\u00e9thode des classes de situation, la m\u00e9thode du nombre structurel et la m\u00e9thode des options r\u00e9elles (consid. 4).<\/p>\n

Par ailleurs, plusieurs acteurs du secteur immobilier ont \u00e9mis des critiques \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la m\u00e9thode-cadre d\u00e9velopp\u00e9e par l\u2019expert mandat\u00e9 par le canton de Vaud.<\/p>\n

Concr\u00e8tement, dans le canton de Vaud, pour chaque cas de plus-value, la DGTL mandate un expert externe<\/strong>. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, un mandataire unique est d\u00e9sign\u00e9 pour traiter l\u2019ensemble des cas de plus-value induits par une m\u00eame mesure d\u2019am\u00e9nagement. Les propri\u00e9taires concern\u00e9s peuvent demander une contre-expertise \u00e0 leurs frais (art. 34 RLAT).<\/p>\n

En proc\u00e9dure administrative, l\u2019autorit\u00e9 peut requ\u00e9rir, comme moyen de preuve, une expertise<\/strong> lorsqu\u2019elle n\u2019a pas les comp\u00e9tences et les connaissances techniques pour \u00e9tablir elle-m\u00eame les faits pertinents (voir par exemple art. 29 al. 1 let. c LPA-VD). Cela vaut \u00e9galement en proc\u00e9dure non-contentieuse o\u00f9 l\u2019on parle g\u00e9n\u00e9ralement d\u2019expertise administrative. Partant, \u00e0 notre sens, l\u2019expert mandat\u00e9 pour estimer le montant de la plus-value est un expert (administratif) au sens des dispositions proc\u00e9durales et, par cons\u00e9quent, soumis \u00e0 toutes les r\u00e8gles qui en d\u00e9coulent. On pense notamment aux r\u00e8gles de neutralit\u00e9, d\u2019impartialit\u00e9, d\u2019information pr\u00e9alable de l\u2019identit\u00e9 de l\u2019expert \u00e0 l\u2019administr\u00e9, de r\u00e9cusation, de d\u00e9terminations et questions de l\u2019administr\u00e9 \u00e0 l\u2019expert, etc. (CDAP AC.2021.0403 du 28\u00a0septembre 2022 consid. 2b, qui cite l\u2019ATF\u00a0139 III 120 consid.\u00a03.2.1\u00a0; ATF 132 V 443 consid. 3.4).<\/p>\n

Le Tribunal f\u00e9d\u00e9ral admet la conclusion de contrats de droit public avec des particuliers lorsque la loi cantonale sur l\u2019am\u00e9nagement du territoire le pr\u00e9voit ou ne l\u2019exclut pas et lorsque ces contrats sont dans l\u2019int\u00e9r\u00eat public. De nombreuses villes et communes font usage de cette possibilit\u00e9. Environ trois quarts de toutes les communes bernoises compensent les plus-values par voie contractuelle (Fiche d\u2019information Taxe sur la plus-value du Secr\u00e9tariat g\u00e9n\u00e9ral du DETEC). Il n\u2019est ainsi pas exclu, en l\u2019\u00e9tat, de trouver un accord<\/strong>avec les autorit\u00e9s.<\/p>\n

A noter que le l\u00e9gislateur vaudois a express\u00e9ment voulu une approche de taxation parcelle par parcelle<\/strong> et exclu de prendre en consid\u00e9ration un ensemble de biens-fonds d\u00e9tenus par un m\u00eame propri\u00e9taire pour fixer la contribution de plus-value. Toutefois, le Tribunal cantonal n\u2019a pas exclu le traitement conjoint de parcelles appartenant \u00e0 un m\u00eame propri\u00e9taire, en cas de compensation des avantages par les inconv\u00e9nients (CDAP AC.2022.0112 pr\u00e9cit\u00e9 et AC.2021.0111 du 3\u00a0octobre 2022).<\/p>\n

Laurent PFEIFFER\/Rachel TAGLIANI<\/p>\n

31.12.2024<\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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