{"id":288,"date":"2021-11-16T11:15:19","date_gmt":"2021-11-16T10:15:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.etude-derville.ch\/jurisprudence\/?post_type=docs&p=288"},"modified":"2022-04-15T08:22:02","modified_gmt":"2022-04-15T06:22:02","password":"","slug":"art-118-peremption-retrait-de-permis","status":"publish","type":"docs","link":"https:\/\/www.etude-derville.ch\/jurisprudence\/article\/art-118-peremption-retrait-de-permis\/","title":{"rendered":"Art. 118 \u2014 Pe\u0301remption retrait de permis"},"content":{"rendered":"

1 Le permis de construire est p\u00e9rim\u00e9 si, dans le d\u00e9lai de deux ans d\u00e8s sa date, la construction n’est pas commenc\u00e9e.<\/p>\n

2 La municipalit\u00e9 peut en prolonger la validit\u00e9 d’une ann\u00e9e si les circonstances le justifient.<\/p>\n

3 Le permis de construire peut \u00eatre retir\u00e9 si, sans motifs suffisants, l’ex\u00e9cution des travaux n’est pas poursuivie dans les d\u00e9lais usuels ; la municipalit\u00e9 ou, \u00e0 d\u00e9faut, le d\u00e9partement peut, en ce cas, exiger la d\u00e9molition de l’ouvrage et la remise en \u00e9tat du sol ou, en cas d’inex\u00e9cution, y faire proc\u00e9der aux frais du propri\u00e9taire.<\/p>\n

4 La p\u00e9remption ou le retrait du permis de construire entra\u00eene d’office l’annulation des autorisations et des approbations cantonales.<\/p>\n

 <\/p>\n

Derni\u00e8re mise \u00e0 jour: le 21 mars 2022<\/i><\/p>\n

Laurent Pfeiffer<\/strong><\/em>
\nDocteur en droit<\/em>
\nAvocat au Barreau<\/em>
\nSp\u00e9cialiste FSA en Droit de la construction et de l\u2019immobilier<\/em><\/p>\n

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G\u00e9n\u00e9ralit\u00e9s<\/h5>\n

La limitation dans le temps du permis de construire pre\u0301vue par cette disposition re\u0301pond au principe de la clarte\u0301 des relations juridiques<\/strong>. D’une part, un permis de construire ne saurait faire e\u0301chec a\u0300 une modification le\u0301gislative au-dela\u0300 d’une certaine dure\u0301e; d’autre part, les voisins ont un inte\u0301re\u0302t le\u0301gitime a\u0300 savoir que la validite\u0301 du permis est limite\u0301e et que, a\u0300 de\u0301faut d’un de\u0301but des travaux dans un certain de\u0301lai, ceux-ci ne pourront e\u0302tre re\u0301alise\u0301s a\u0300 moins d’une nouvelle demande de permis (CDAP AC.2015.0259 du 29 janvier 2016 consid. 4b et les re\u0301fe\u0301rences).<\/p>\n

\n

Le de\u0301lai de deux ans de l’art. 118 al. 1 LATC court de\u0300s la date du permis<\/strong> (CDAP AC.2015.0259 pre\u0301cite\u0301, consid. 4d et la re\u0301fe\u0301rence); le moment de\u0301terminant pour appre\u0301cier la question de savoir si les travaux ont ou non commence\u0301 est le jour de pe\u0301remption du permis de construire – il n’y a ainsi pas lieu de prendre en conside\u0301ration dans ce cadre les e\u0301ventuelles de\u0301marches effectue\u0301es poste\u0301rieurement a\u0300 cette date (Tribunal fe\u0301de\u0301ral [TF] 1C_150\/2008 du 8 juillet 2008 consid. 3.2; CDAP AC.2013.0436 du 25 aou\u0302t 2014 consid. 4a).<\/p>\n

\n

En outre, seule une prolongation d’une anne\u0301e<\/strong> du de\u0301lai de validite\u0301 du permis de construire est possible en application de l’art. 118 al. 2 LATC; une fois cette unique prolongation e\u0301chue, le constructeur doit pre\u0301senter une nouvelle demande (CDAP AC.2015.0259 pre\u0301cite\u0301, consid. 4b et les re\u0301fe\u0301rences; AC.2013.0335 du 15 aou\u0302t 2013 consid. 3).<\/p>\n

\n

Partant, si le permis de constuire a \u00e9t\u00e9 mis en \u0153uvre par le commencement concret de travaux au jour de la p\u00e9remption dudit permis de constuire, ce dernier n\u2019est pas p\u00e9rim\u00e9.<\/p>\n

\n

Lorsque des modifications faisant l’objet d’une enque\u0302te comple\u0301mentaire<\/strong> e\u0301taient de nature a\u0300 compromettre le commencement des travaux du ba\u0302timent principal, la de\u0301livrance du permis de construire comple\u0301mentaire interrompait le de\u0301lai de pe\u0301remption et faisait courir un nouveau de\u0301lai de\u0300s sa date\u00a0(cf. CDAP AC.2014.0066 du 30 juin 2014 consid. 3a, qui se re\u0301fe\u0300re aux arre\u0302ts AC.1992.0391 du 12 juillet 1993 et AC.2007.0191 du 3 juillet 2008; cf. e\u0301g. AC.2012.0263 du 13 mars 2013 consid. 1a).<\/p>\n

\n

La jurisprudence a aussi envisage\u0301, sans trancher<\/u>, que la mise a\u0300 l’enque\u0302te comple\u0301mentaire<\/strong> elle-me\u0302me, voire de\u0301ja\u0300 le de\u0301po\u0302t de la reque\u0302te forme\u0301e en ce sens<\/strong>, e\u0301tait susceptible de suspendre le de\u0301lai de pe\u0301remption (AC.2007.0191 consid. 1, pre\u0301cite\u0301).<\/p>\n

Le d\u00e9lai de p\u00e9remption ne court pas pendant la p\u00e9riode o\u00f9 une proc\u00e9dure emp\u00eache le constructeur d\u2019en faire usage<\/strong>, par exemple lorsque l\u2019effet suspensif a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9 au recours (AC.1996.0099 du 14 octobre 1997, publi\u00e9 in RDAF 1998 I 211; voir aussi les arr\u00eats AC.1999.0024 du 14 octobre 1999 et\u00a0AC.2008.0028 du 3 juillet 2008 consid. 4\u00a0[r\u00e9sum\u00e9 in RDAF 2009 I p. 1 ss, Beno\u00eet Bovay et Denis Sulliger, Jurisprudence rendue en 2008 par la CDAP, n. 104 p. 80]).<\/p>\n

Il ressort en particulier de l\u2019arre\u0302t AC.2008.0028 du 3 juillet 2008 consid. 4 les principes suivants\u00a0: \u00ab\u00a0La dure\u0301e de validite\u0301 du permis ne court pas lorsque le constructeur se trouve dans ‘l’impossibilite\u0301 juridique’ de faire usage de son permis de construire, notamment pendant la pe\u0301riode ou\u0300 l’effet suspensif est accorde\u0301. Cette dure\u0301e ne court pas davantage lorsque le constructeur est dans ‘l’impossibilite\u0301 mate\u0301rielle’ de faire usage de son permis, soit lorsqu’il se trouve expose\u0301 a\u0300 un risque insupportable d’invalidation du permis, notamment\u00a0:<\/em><\/p>\n

    \n
  • pendant le de\u0301lai de recours a\u0300 la CDAP de [trente] jours quand des oppositions ont e\u0301te\u0301 formule\u0301es pendant la proce\u0301dure d’enque\u0302te et a fortiori entre le de\u0301po\u0302t du recours et la de\u0301cision sur effet suspensif;<\/em><\/li>\n
  • puis pendant le de\u0301lai de recours au Tribunal fe\u0301de\u0301ral de trente jours lorsqu’il a de bonnes raisons de penser que les opposants sont suffisamment de\u0301termine\u0301s pour former un tel recours<\/em>\u00ab\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
    Travaux commenc\u00e9s<\/h5>\n

    Le moment d\u00e9terminant pour appr\u00e9ciser la question de savoir si les travaux ont ou non commenc\u00e9 (\u00e9l\u00e9ment objectif comme subjectif) est le jour de p\u00e9remption du permis de construire.<\/p>\n

    S’agissant de la notion de commencement de la construction au sens de l’art. 118 al 1 LATC, la jurisprudence a connu une certaine e\u0301volution.<\/p>\n

    Elle a d’abord conside\u0301re\u0301 que, pour de\u0301terminer si une construction e\u0301tait commence\u0301e, il convenait de mettre en regard les travaux de\u0301ja\u0300 exe\u0301cute\u0301s et l’ouvrage projete\u0301, compte tenu de l’importance de celui-ci, et se reporter a\u0300 la date de pe\u0301remption du permis (RDAF 1974 p. 450).<\/p>\n

    Elle a pre\u0301cise\u0301 par la suite qu’a\u0300 la constatation objective<\/strong> du de\u0301but des travaux s’ajoutait un e\u0301le\u0301ment subjectif lie\u0301 a\u0300 la volonte\u0301 se\u0301rieuse du destinataire du permis de poursuivre l’exe\u0301cution de celui-ci (RDAF 1990 p. 258).<\/p>\n

    Le Tribunal fe\u0301de\u0301ral a constate\u0301 dans ce cadre que la prise en compte d’un e\u0301le\u0301ment subjectif<\/strong> dans l’examen des conditions de l’art. 118 al. 1 LATC constituait un assouplissement des exigences pose\u0301es par la loi, si bien que l’autorite\u0301 pouvait se montrer se\u0301ve\u0300re quant a\u0300 la preuve de cette intention (TF 1C_150\/2008 pre\u0301cite\u0301, consid. 3.3; 1P.142\/1993 pre\u0301cite\u0301, consid. 3b).<\/p>\n

      \n
    • Dans un arre\u0302t du 8 fe\u0301vrier 1993 (AC.1992.0058\/1992.0210 consid. 3, in RDAF 1993 p. 478), confirme\u0301 par le TF (arre\u0302t 1P.142\/1993 du 8 juin 1993), le Tribunal administratif (TA) a de\u0300s lors nuance\u0301 les principes d’application de l’art. 118 LATC en autorisant le de\u0301tenteur du permis a\u0300 de\u0301montrer sa volonte\u0301 se\u0301rieuse de construire par d’autres moyens que le seul degre\u0301 d’avancement des travaux a\u0300 la date de pe\u0301remption du permis; il a conside\u0301re\u0301 qu’une fois de\u0301passe\u0301 le stade de certaines ope\u0301rations pre\u0301liminaires (e\u0301tablissement des plans de de\u0301tail et du programme des travaux, signature des premiers contrats d’adjudication en vue des travaux de gros \u0153uvre, ouverture d’un cre\u0301dit de construction, notamment), le risque que le constructeur n’utilise pas son permis e\u0301tait faible – compte tenu des conse\u0301quences financie\u0300res d’une renonciation.<\/li>\n
    • Enfin, dans un arre\u0302t AC.1996.0162 du 15 octobre 1997 (consid. 2c), le TA a conside\u0301re\u0301 que l’e\u0301le\u0301ment subjectif pouvait se substituer a\u0300 l’e\u0301le\u0301ment objectif d’un commencement de travaux pour autant que cette volonte\u0301 se\u0301rieuse soit de\u0301montre\u0301e par le de\u0301tenteur du permis, pie\u0300ces a\u0300 l’appui, dans des faits concrets suffisants; il a ainsi admis qu’un constructeur avait apporte\u0301 la preuve de son intention de poursuivre les travaux par un certain nombre d’ope\u0301rations autres que les travaux proprement dits (plans d’exe\u0301cution de l’architecte, prestations importantes des inge\u0301nieurs ge\u0301otechnicien et civil, adjudication des travaux spe\u0301ciaux et de terrassement, octroi d’un cre\u0301dit de construction initial de 1’800’000 fr. par l’e\u0301tablissement bancaire), de sorte que le permis de construire n’e\u0301tait pas pe\u0301rime\u0301.<\/li>\n
    • Dans un arre\u0302t AC.2001.0126 du 12 de\u0301cembre 2001 (consid. 2b), le TA a retenu comme e\u0301le\u0301ment subjectif de\u0301montrant a\u0300 satisfaction la volonte\u0301 du constructeur de poursuivre l’exe\u0301cution du permis de construire litigieux la production de diffe\u0301rents documents tels que programme des travaux, contrat d’entreprise, proce\u0300s-verbal d’une se\u0301ance de coordination, attestation relative a\u0300 une couverture d’assurance responsabilite\u0301 civile ou encore nouveau constat des lieux par un bureau d’inge\u0301nieur.<\/li>\n
    • La CDAP a pour sa part juge\u0301, en particulier, qu’en l’absence de commencement effectif des travaux, la preuve de l’intention de les commencer n’e\u0301tait pas e\u0301tablie dans un cas ou\u0300 malgre\u0301 l’annonce de l’ouverture du chantier, aucune entreprise n’avait e\u0301te\u0301 de\u0301signe\u0301e pour les exe\u0301cuter; ni le piquetage pour terrassement effectue\u0301 trois jours avant l’e\u0301che\u0301ance, ni les paiements effectue\u0301s a\u0300 la date de celle-ci (publicite\u0301 pour la vente des appartements et entretien de la parcelle) ne permettaient d’apporter la preuve que les constructeurs avaient la volonte\u0301 se\u0301rieuse de commencer sans tarder l’exe\u0301cution des travaux – faute pour les inte\u0301resse\u0301s d’avoir produit, entre autres \u00ab\u00a0documents importants\u00a0\u00bb, les contrats d’adjudication du gros \u0153uvre du\u0302ment signe\u0301s (et non de simples devis) et l’attestation bancaire du cre\u0301dit de construction (AC.2007.0172 du 4 mars 2008 consid. 3b, confirme\u0301 par TF 1C_150\/2008 du 8 juillet 2008; concernant cette e\u0301volution de la jurisprudence, cf. e\u0301g. en dernier lieu AC.2013.0436 du 25 aou\u0302t 2014 consid. 3b).<\/li>\n<\/ul>\n

      En revanche\u00a0:<\/p>\n

        \n
      • La CDAP a juge\u0301 dans un arre\u0302t AC.2008.0046 du 18 mai 2011 que la de\u0301molition d’un ancien hangar, l’abattage d’arbres ou encore les sondages effectue\u0301s – ope\u0301rations qui apparaissent e\u0301galement comme autant de pre\u0301alables au commencement de la construction proprement dite – ne constituaient pas encore un de\u0301but des travaux; cf. e\u0301g. AC.2007.0172 pre\u0301cite\u0301, en lien avec le caracte\u0300re insuffisant dans ce cadre d’un piquetage pour terrassement avec annonce du de\u0301but du chantier.<\/li>\n<\/ul>\n<\/div>\n
        Modifications soumises \u00e0 enqu\u00eate compl\u00e9mentaire – art. 72b RLATC<\/h5>\n

        Dans un arre\u0302t AC.2014.0323, rendu le 31 mars 2015, le tribunal a juge\u0301 que le de\u0301lai de 4 ans pre\u0301vu par l’art. 72b al. 1 RLATC e\u0301tait un de\u0301lai d’ordre qui n’empe\u0302chait pas l’utilisation de l’institution de l’enque\u0302te comple\u0301mentaire lorsque les autres conditions mate\u0301rielles permettant l’ouverture d’une telle proce\u0301dure sont remplies. Il a conside\u0301re\u0301 qu’une telle interpre\u0301tation se justifie spe\u0301cialement lorsque des difficulte\u0301s particulie\u0300res lie\u0301es a\u0300 la re\u0301alisation de fondations spe\u0301ciales et de travaux de de\u0301molition difficiles dans un contexte de centre historique ont retarde\u0301 l’avancement normal des travaux. Le tribunal a juge\u0301 qu’il serait disproportionne\u0301 dans une telle configuration d’exiger une nouvelle enque\u0302te publique sur l’entier du projet qui permettrait de remettre en cause tous les e\u0301le\u0301ments acquis lors de l’enque\u0302te principale. Dans cette affaire, l’exigence d’une nouvelle enque\u0302te sur la globalite\u0301 du projet, alors que les travaux e\u0301taient en cours, revenait a\u0300 conside\u0301rer que le permis de construire initial e\u0301tait pe\u0301rime\u0301<\/u> et empe\u0302cherait le constructeur a\u0300 apporter les adaptations et les modifications utiles au projet autorise\u0301, quand bien-me\u0302me les conditions pour autoriser ces modifications e\u0301taient remplies. L’exigence e\u0301tait conside\u0301re\u0301e comme contraire au principe de la se\u0301curite\u0301 du droit en permettant de remettre en question les dispositions d’un permis de construire de\u0301finitif, en force et en cours d’exe\u0301cution et serait e\u0301galement contraire aux principes applicables a\u0300 la re\u0301vocation des actes administratifs en dehors des cas ou\u0300 la pe\u0301remption d’un permis de construire pourrait e\u0302tre constate\u0301 de manie\u0300re conforme a\u0300 l’art. 118 LATC. C’est la raison pour laquelle le tribunal est arrive\u0301 a\u0300 la conclusion que le de\u0301lai de 4 ans fixe\u0301 par l’art. 72b al. 1 RLATC, qui n’e\u0301tait d’ailleurs pas impose\u0301 par la loi elle-me\u0302me, mais uniquement par une disposition re\u0301glementaire d\u2019exe\u0301cution, e\u0301tait un de\u0301lai d’ordre dont le de\u0301passement n’empe\u0302chait pas d’apporter des modifications de peu d’importance a\u0300 un projet de construction en cours de re\u0301alisation dans le cadre de la proce\u0301dure d’enque\u0302te comple\u0301mentaire pre\u0301vu par l’art. 72b RLATC (voir arre\u0302t AC.2014.0323 du 31 mars 2015, consid. 3b).<\/p>\n<\/div>\n

        Modifications de nature \u00e0 compromettre le commencement des travaux initiaux<\/h5>\n

        La question de savoir dans quelle mesure une enque\u0302te comple\u0301mentaire, voire une simple autorisation municipale portant sur des modifications du projet initial, peut e\u0302tre de nature a\u0300 faire partir un nouveau de\u0301lai de pe\u0301remption a e\u0301te\u0301 examine\u0301e a\u0300 plusieurs reprises par la Commission cantonale de recours, puis par le Tribunal administratif et la CDAP. La jurisprudence distingue l’hypothe\u0300se dans laquelle les modifications sont de peu d’importance et peuvent e\u0302tre autorise\u0301es directement par la municipalite\u0301 de celle ou\u0300 les modifications sont a\u0300 ce point importantes qu’elles ne\u0301cessitent la mise en \u0153uvre d’une enque\u0302te publique comple\u0301mentaire, voire d’une nouvelle enque\u0302te publique, se substituant a\u0300 la premie\u0300re.<\/p>\n