1 La taxe sur la plus-value est exigible :
a. 90 jours après l’entrée en force du permis de construire ;
b. en cas d’aliénation du bien-fonds, ou lors de la conclusion de tout acte juridique pouvant donner lieu à la perception d’un impôt sur les gains immobiliers.
2 La perception de la taxe sur la plus-value est différée en cas de transfert de propriété par succession, d’avancement d’hoirie ou de donation.
3 La perception de la taxe sur la plus-value est différée en cas de fouilles archéologiques d’une durée supérieure à 90 jours.
4 Le département rend une décision relative à la perception de la taxe lorsque les conditions prévues à l’alinéa 1 sont remplies. Cette décision peut faire l’objet d’un recours auprès du Tribunal cantonal.
L’art. 69 LATC règle le troisième temps de la taxe sur la plus-value, à savoir son exigibilité, qui fait l’objet d’une décision de perception de la taxe. Ce troisième temps intervient après l’identification des parcelles concernées (premier temps) et la détermination du montant de la taxe, par la décision de taxation (deuxième temps).
Le département (DGTL) soumet un projet de décision au débiteur de la taxe, qui peut se déterminer, ensuite de quoi le département statue en rendant une décision de perception, qui fixe le montant définitif de la plus-value et de la taxe. Ce montant prend en compte les déductions de l’art. 66 al. 1, qui n’ont pas encore pu être prises en considération lors de la décision de taxation (et qu’il appartient au débiteur de faire valoir). Si un cas de déduction se réalise postérieurement à l’entrée en force de la décision de perception, le débiteur de la taxe peut en informer l’autorité cantonale « sans délai », laquelle procédera à un réexamen de la décision et cas échéant à la restitution du trop-perçu (art. 41 et 43 RLAT). La décision est susceptible de recours auprès du Tribunal cantonal.
Cet article satisfait pour l’essentiel aux exigences fixées par l’art. 5 al. 1bis, 2ème phrase, LAT selon l’ARE (Rapport d’examen art. 5 LAT, Canton de VD).
La loi prévoit deux cas déclencheurs de l’exigibilité : l’entrée en force d’un permis de construire sur la parcelle concernée et l’aliénation du bien-fonds (ou tout acte juridique pouvant donner lieu à la perception d’un impôt sur les gains immobiliers). Le moment de l’exigibilité est fixé à 90 jours après l’entrée en force du permis de construire, respectivement lors de l’aliénation. Ce moment est différé en cas de transfert par succession, avancement d’hoirie ou donation ou de fouilles archéologiques durant plus de 90 jours.
L’autorité cantonale est informée d’un cas déclencheur, de deux façons possibles : par l’intermédiaire de la centrale des autorisations en matière de construction (CAMAC) ou d’un-e notaire. La CAMAC informe l’autorité des permis de construire délivrés sur des parcelles ayant fait l’objet d’une décision de taxation (premier cas déclencheur). Les notaires informent l’autorité lors de la conclusion d’un acte d’aliénation ou autre acte juridique du second cas déclencheur (avec report de la perception, le cas échéant) ; art. 39 et 40 RLAT.
Si plusieurs bâtiments sont construits sur le terrain, la taxe est exigible au sens de l’art. 69 al. 1 let. a LATCdès l’entrée en force du premier permis de construire (CDAP, arrêt AC.2022.0100 du 6 avril 2023, consid. 2b ; EMPL n° 323 d’octobre 2016).
Il convient de souligner que la LATC ne précise pas que le permis de construire, dont l’entrée en force rend exigible la taxe sur la plus-value, doit nécessairement être délivré au propriétaire du bien-fonds. L’art. 69 al. 1 let. a LATC peut ainsi être compris dans le sens suivant : « […] [il] concerne tout permis octroyé en lien avec le bien-fonds ayant fait l’objet de la plus-value, peu important qui en est le bénéficiaire ». Ainsi, « […] lorsque la taxe sur la plus-value prévue par les art. 64 ss LATC est exigible en raison de l’octroi d’un permis de construire au titulaire d’un droit de superficie érigé en droit distinct et permanent, le versement de la taxe peut être exigé du superficiant » (CDAP, arrêt AC.2022.0100 du 6 avril 2023, consid. 3b et 3c ; cf. également commentaire de l’art. 68 LATC et TF 1C_222/2023 du 12 septembre 2024).
L’art. 42 al. 1 RLAT prévoit toutefois que la délivrance d’un permis de construire pour des rénovations ou constructions de peu d’importance ne provoque pas la perception de la taxe. Selon l’art. 42 al. 2 RLAT, sont considérées comme constructions ou rénovations de peu d’importance, notamment les rénovations usuelles sans utilisation de droits à bâtir supplémentaires (CDAP, arrêt AC.2022.0100 du 6 avril 2023, consid. 2b ; Rapport d’examen art. 5 LAT, Canton de Vaud).
Les actes prévus à l’art. 64 al. 2 LI constituent a priori une aliénation au sens de l’art. 69 al. 1 let. b LATC(EMPL n° 323 d’octobre 2016).
Ainsi, selon l’EMPL n° 323 d’octobre 2016, le transfert de fortune privée à la fortune commerciale, la cession du droit d’acquérir l’immeuble, le transfert d’actions ou de parts de société immobilière et la constitution de droit de superficie constituent une aliénation au sens de l’art. 69 al. 1 let. b LATC.
La doctrine fribourgeoise considère que l’apport en nature (art. 634 CO) d’un bien immobilier par un propriétaire dans une société qu’il contrôle, le transfert d’un immeuble détenu en propriété commune à l’une des personnes formant la communauté, la vente de la totalité ou d’une majorité du capital-actions d’une société immobilière et l’octroi d’un droit d’emption sur un bien-fonds ou la vente d’un tel droit d’emption sont constitutifs d’une aliénation au sens de l’exigibilité de la taxe sur la plus-value (PILLER François, « La mise en œuvre de la taxe sur la plus-value dans le canton de Fribourg », Zurich 2024, p. 45 et 46).
En revanche, selon le même auteur, la vente d’une participation minoritaire dans une société immobilière ne donnant pas de droit d’usage exclusif sur l’un ou l’autre immeuble, la constitution d’un usufruit ainsi que l’établissement d’un droit de superficie en faveur d’un tiers (art. 779 ss CC) ne seraient pas constitutifs d’une aliénation au sens de l’art. 69 al. 1 let. b LATC. Il précise également que les aliénations entre la mise à l’enquête publique et l’approbation de la mesure d’aménagement ne rendent pas exigible la taxe sur la plus-value (idem, p. 46).
L’art. 69 al. 2 LATC s’inspire de l’art. 65 al. 1 let. a LI qui prévoit un différé d’imposition –en cas de transfert de propriété par succession (dévolution d’hérédité, partage successoral, legs), avancement d’hoirie ou donation – jusqu’au prochain transfert à titre onéreux. Le débiteur de la taxe sera donc le propriétaire de l’immeuble reçu ou hérité. (EMPL n° 323 d’octobre 2016)
Laurent PFEIFFER/Rachel TAGLIANI
31.12.2024